Kể từ 2018, thị trường vốn nước ta sau một thời gian vận hành hình thức cổ phiếu trên thị trường chứng khoán đã mở ra hình thức trái phiếu doanh nghiệp. Một số doanh nghiệp đủ điều kiện được phép phát hành trái phiếu. Đây là một thị trường vốn quan trọng vì mang tính dài hạn, có lợi hơn cho phát triển thị trường BĐS so với việc chỉ dựa vào thị trường vốn tín dụng mang tính ngắn hạn.
Rất tiếc là một chính sách tích cực được ban hành lại bị một số đại gia BĐS lợi dụng để hút tiền từ người dân. Trong năm 2022 đã có những đại gia tên tuổi bị bắt vì vi phạm pháp luật liên quan đến vấn đề này. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp BĐS đã phát hành trái phiếu, sắp đến kỳ đáo hạn vào cuối năm 2022 và năm 2023 với số tiền rất lớn như báo chí đã đưa tin.
Đây là áp lực rất lớn lên các doanh nghiệp BĐS. Tôi có hỏi nhiều chuyên gia tài chính về nợ xấu thuộc khu vực ngân hàng và khu vực trái phiếu doanh nghiệp. Hỏi đâu cũng nhận được những câu trả lời khá giống nhau: Không có gì đáng e ngại đối với thị trường tín dụng, nhưng lời giải là rất khó khăn với thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Đây chính là điều rất đáng lưu tâm trong dự báo thị trường BĐS 2023.
So sánh hiện nay và 10 năm trước
Hiện nay, thị trường BĐS đang đối mặt với tình trạng thanh khoản yếu, giao dịch kém, rủi ro nợ xấu xuất hiện. Trong giai đoạn 10 năm trước cũng tương tự như vậy kể từ 2011. Có thể phân tích sự giống nhau và khác nhau giữa 2 giai đoạn, cụ thể như dưới đây.
Nhìn vào Bảng nói trên, có thể thấy hiện nay nền kinh tế nước ta không rơi vào lạm phát, tức là không tồn tại nguồn cơn gây đói vốn của thị trường BĐS. Sự thiếu vốn hiện nay do nguy cơ nợ xấu thuộc thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Mặt khác, quan hệ cung - cầu cho thấy hiện nay đang thiếu cung, tình trạng thanh khoản yếu không phải do mất cân đối cung - cầu, mà chủ yếu do thiếu niềm tin vào thị trường trái phiếu doanh nghiệp, "lây" sang thị trường BĐS.
Thị trường BĐS năm 2023 có xu hướng khá hơn khi giải quyết tốt nợ xấu trong thị trường trái phiếu doanh nghiệp, từ đó lấy lại niềm tin cho những người tham gia thị trường. Như vậy, điều quan trọng nhất cần tập trung làm trong năm 2023 bao gồm:
Một là, trong lúc chưa sửa đổi được hệ thống pháp luật, đề xuất Chính phủ dự thảo một Nghị quyết trình Quốc hội ký ban hành nhằm đảm bảo tính đồng bộ pháp luật để phê duyệt được các dự án đang chờ đợi, tránh rơi vào tình trạng tiếp tục thiếu cung sẽ gây sốt giá BĐS trong giai đoạn tiếp theo.
Hai là, tập trung vào giải quyết nợ xấu trong thị trường vốn trái phiếu doanh nghiệp sao cho rủi ro này không xảy ra.
Làm được 2 điều trên, thị trường BĐS năm 2024 sẽ phát triển đúng nhịp độ cần thiết của nền kinh tế yêu cầu.
Vừa qua, Thủ tướng cũng đã có hai công điện về thị trường trái phiếu doanh nghiệp và về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, phát triển nhà ở; với các chính sách được triển khai đồng bộ, mong rằng thị trường BĐS sẽ sớm vượt qua khó khăn, thách thức, phát triển đúng quy luật, hiệu quả, an toàn, lành mạnh và bền vững.
Tác giả: GS.TSKH Đặng Hùng Võ nguyên là Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Ông được tặng thưởng Giải thưởng Hồ Chí Minh về Khoa học - Công nghệ năm 2005 và được phong tặng danh hiệu Anh hùng Lao động thời kỳ đổi mới cùng vào năm đó. Ông có nhiều đóng góp cho ngành quản lý đất đai Việt Nam, là người đặt nền móng cho việc xây dựng Luật Đất đai năm 2003.
Nguồn: Vietbao